中古物件の売却を検討している場合、売主には告知義務があります。
数百万から数千万円規模の取引になるからこそ、法律では買主を保護するための制度が設けられているため、物件の不具合や欠陥は必ず伝えましょう。
こちらの記事では、契約不適合責任から瑕疵担保責任に民法改正された点をお伝えしたうえで、違いと不動産売却の方法を解説します。
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瑕疵担保責任から契約不適合責任の民法改正について
瑕疵担保責任とは、2020年3月31日まで民法で規定されていた制度です。
売買契約の内容と実際に引き渡した物件の内容が異なる場合、売主に対して責任が発生します。
契約不適合責任とは、2020年4月1日の民法改正により導入された規定であり、売主に対する責任がより細かく定められるようになりました。
以前までの法律では売主に課せられている責任内容が抽象的すぎたゆえに、トラブルが発生した際に法律をもとに判断するのが困難でした。
その影響を踏まえて法律の概要が大きく変わり、トラブルが発生した際には売主が買主に対して十分な責任を負うように義務付けられています。
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契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについて解説
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは、法的性質・対象・買主が請求できる権利の3点です。
以前までの法律では売買契約の内容と引き渡し物件について最後まで一致しているかの確認がなかったものの、現在は厳しく調査したうえで買主に渡すようになりました。
また以前までは対象物件を引き渡せば良いとされていましたが、それでは瑕疵があった際に買主に損失が発生してしまうため、契約内容に合致した物件が対象となっています。
最後に以前までは「隠れた瑕疵」が損害賠償できる範囲となっていましたが、現在は売買契約の内容を基準としています。
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契約不適合責任のもとで不動産売却するときのポイント
契約不適合責任を問われずに不動産売却するためには、既知の欠陥や設備の不具合がある場合、必ず売買契約書に記載してもらうようにしてください。
ここで売主と買主が口頭でやりとりをしてしまった場合、引き渡し後のトラブルが発生した際に売主が損する恐れがあります。
媒介契約を締結するのであれば、宅地建物取引業者が間に入るため大きなミスは発生しづらいですが、売主としても細かく契約内容を確認しましょう。
さらに物件の瑕疵について引き渡し後も責任を負わないとする免責特約を設定すると、後々トラブルになるリスクを軽減できます。
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まとめ
中古物件の売買取引では、契約不適合責任や瑕疵担保責任が問われる恐れがあります。
もともとは買主を保護する目的で制定されており、現在の法律では売買契約書をもとにトラブル解決をします。
そのため所有している物件に欠陥や不具合がある場合は、必ず伝えたうえで本契約へと進みましょう。
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