不動産の取引は金額が大きいことが多く、売り手は売買契約に対して責任が生じることを知るのが重要です。
ここでは、契約不適合責任とは何か、注意点などをわかりやすくご紹介します。
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、改正民法の条文によると「目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」に発生する責任です。
不動産の取引において、売り手が買い手に引き渡した不動産物件の種類や品質、数量に対して契約の内容と相違しているケースがあるかもしれません。
この場合、買い手は売り手に対して契約内容と一致した物件の引き渡しや代替品への変更、物件の修繕、損害賠償を求めることができます。
不動産取引の契約不適合責任でよくあるものは、売る物件の品質に関する契約内容の不一致です。
中古物件の劣化や老朽化による欠陥などが契約内容に記載されていないと、契約不適合責任を問われます。
また、不動産に面した道路の条件やインフラについても問われるケースが多いです。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いとは
瑕疵担保責任で買い手が売り手に対して請求できるのは、損害賠償と契約の解除請求のみでした。
民法改正によって契約不適合責任に変わったことで、損害賠償と解除請求にくわえて、次のような請求もできるようになりました。
●追完請求：契約内容と引き渡された物件に相違があると、不備がある部分を修繕してからの引き渡しや代替の物件の引き渡しを求めることができる
●代金減額請求：引き渡された物件の修繕などを売り手がおこなわわず、代替品の引き渡しもない場合は代金の減額を請求することができる
また、改正前の瑕疵担保責任では、買い手が事実を知ってから1年以内におこなうとされていました。
契約不適合責任では、種類または品質に関する契約不適合を理由とするものは、買い手が知ったときから1年以内に通知をすれば足りるとされています。
数量や移転した権利に関する契約不適合に関しては、期間制限がありません。
契約不適合責任で損害賠償する範囲は、瑕疵担保責任と比較すると広くなっています。
不動産売却時に契約不適合責任について注意点
まずは、売却する不動産について把握することがトラブルを回避するために重要です。
契約内容と物件に相違がないことのチェックをし、不具合がある際は必ず契約書面に明記します。
そのうえで、責任を負わないことを伝えておく必要があります。
また、通知期間を定めることで長期間にわたる責任を負う可能性をなくせます。
まとめ
不動産物件は高額な取引が多いため、買い手を保護する法が整備されています。
契約不適合責任も2020年に「瑕疵担保責任」から改正され、それまでよりも広範囲に適用されるようになっています。
取引の際には、契約内容と実際の取引物件に相違がないかしっかり確認してから契約にすすむことが重要です。
相違がある場合はあらかじめ契約書に明記しておくようにしましょう。
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