住宅ローンで購入した物件は売れるか不安に陥る方もいるでしょう。
売却は可能ですが、借り入れ先との交渉次第となります。
そのため、借りている金融機関や自治体と話し合いを代行してくれる不動産会社選びが重要と言えるでしょう。
理由は、抵当権が物件に付いているからです。
今回、抵当権とはなにか、どんな方法で売れるのか、注意すべき点はあるのかを解説します。
ローン残債がある不動産売却で抵当権のある物件とは？
住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のことです。
つまり、担保をとるのと同じと言えます。
債務者が返済できなくなったときに備えて、借り入れ先が抵当権の設定をおこなうのが一般的です。
抵当権はお金の貸し借りが発生した時点で設定登記をおこない、完済されれば抹消登記をおこないます。
つまり一般的な抹消登記の流れは、ローン残債を一括で返済をおこなうときです。
ただし、債務者が返済できない場合に売りたいと希望があり、利益が見込める場合は、交渉次第で売ることができるケースがあります。
ローン残債がある不動産を売却する流れと方法とは？
売る方法として、金融機関と交渉をおこない物件を売る任意売却や一括返済後に売る方法、不動産会社に買い取ってもらったり、リースバックで賃貸物件にしてもらう方法が存在します。
それぞれメリットとデメリットが混在します。
任意売却では、アンダーローン・オーバーローンなどで足りない部分を支払うのか、自己資金にすることが可能なのかが判断材料のひとつです。
また、リースバックでは、そのまま住み続けられる可能性が高いため、周りに知られたくない方や子どもの環境をそのままにしたい方にはおすすめと言えます。
売却する流れは、5ステップあります。
1.ローン残債を金融機関へ確認と物件を査定してもらい相場を知る
2.売却にかかる費用と不動産会社探しをおこなう
3.抵当権解除の相談を依頼した仲介会社の担当者がおこなう
4.売買活動をおこない買い手を募集し、見つかれば不動産売買契約を結び、決済や登記変更をおこなう
5.引き渡しをおこなう
ここでポイントは、自分の家と同じような物件を売ったことがある不動産会社を選ぶことです。
実績がない仲介会社の場合は、長期間売れない可能性が考えられます。
ローン残債のある不動産を売却する際の注意点はなに？
注意点は、2つあります。
●築年数5年以上経過しているか
5年未満の場合は譲渡所得税が高くなる傾向があるため、毎年支払う住民税に影響を及ぼす可能性が考えられます。
●住みながら売るより転居後に売るほうが良い
売り選考の場合は、いつでも内見ができ、家具などがないため物件の状況把握など、買い手がしやすいため売れる期間が早まるケースもあります。
まとめ
不動産売却において、個人個人でライフイベントや転勤などの事情があります。
ローン残債のある場合は、5ステップの流れと注意点を把握することで、前もって対策ができるでしょう。
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